00:00 前導
02:07 怎樣算凶宅？每個人想的都不一樣
03:09 法律認證的凶宅，其實很嚴格？
04:37 凶宅真的可以打房嗎？
05:29 凶宅也可以炒房？
06:24 凶宅不是每個人都炒得起
07:17 怎樣避免住到凶宅？
08:18「租」到凶宅，還可以解約嗎？
08:53「買」到凶宅，可以怎麼做？
10:11 我們的觀點
11:20 提問
11:40 結尾
---【 影片口白逐字稿 】---
很多人買房子或租房子，都很怕遇到「凶宅」，擔心住了可能會發生不好的事，但有些人看到凶宅，反而搶著購買，凶宅房價也因此越來越高！今天，就讓我們一起來聊聊「凶宅」吧！
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hiho～大家好，我是志祺！
你有租房子或買房子的經驗嗎？很多人在網路上PO文找房的時候，都會清楚地註明，不要「頂加」、「地下室」、「壁癌」等等，但應該還有一個最不想遇到的，就是「凶宅」了。因為通常大家都會擔心，凶宅就是曾經有人在那裡過世，尤其如果是命案、兇殺案，更是會讓人覺得毛毛的，怕被鬼纏上。
那在這種情況下，有些人就認為，凶宅應該剛好可以拿來打房，抑制台灣的房價繼續上漲。不過這幾年卻好像也有越來越多人買凶宅，甚至還有新聞報導，有人拿凶宅來炒房，這又是怎麼一回事呢？今天我們就要來聊聊，凶宅真的可以打房嗎？怎樣的房子才算凶宅？萬一我們真的租到或買到凶宅，可以求償或解約嗎？
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【怎樣算凶宅？每個人想的都不一樣】
在討論凶宅之前，我們要先釐清一下凶宅的定義。以一般民間的說法來看，只要發生命案的第一、第二，或第三現場，就算是凶宅。這邊指的命案除了指凶殺、輕生之外，也包含「意外身亡」，例如在家遇到瓦斯中毒喪命，房子也可能變成凶宅。雖然這樣聽起來，凶宅的定義好像已經很廣，不過有些人覺得，光這些條件還不夠，可能今天只要某一樓的住戶墜樓輕生，其他附近住宅、或整個社區，也應該被算是凶宅。甚至就算沒發生事故，只要房子的地基是墓園、廢墟，或是整體的風水磁場不佳，會影響住戶心理，有些人也會把它當作凶宅。
所以大家對凶宅的定義，真的都不太一樣。而且一旦有房子被認為是凶宅，那可能一輩子都跟凶宅脫不了關係，沒有什麼機會可以改變。不過法律上規定的「凶宅」，就有比較明確的條件。
【法律認證的凶宅，其實很嚴格？】
在法律上要構成「凶宅」，必須符合三大要件。
第一，事故的種類必須是兇殺、自殺，或其他非自然死亡的事件，例如火災、一氧化碳中毒等等。換句話說，如果人是因為生病走的，那房子不會算凶宅。
第二，事故的「發生地點」，必須是在建築的「專有部分」，通常也就是指自己住宅的範圍。而且命案發生後，「陳屍的地點」也是關鍵。
舉例來說，假設A住戶從10樓墜下，陳屍在同棟的5樓陽台，而5樓陽台又是房屋「專有部分」的話，就可能因為同1起事件，造成10樓和5樓這兩戶都變成凶宅。但如果是A是從頂樓墜下，最後陳屍在社區中庭，那因為發生地點和陳屍地點，都是屬於公共區域，就不會導致任何一戶變成凶宅。
第三，事故的發生的時間，必須是在「賣方」持有的期間。假設一棟房子曾被 A、B兩個人不同的人先後持有，A持有的期間，屋內不幸發生命案，那A賣給B的時候，這棟房子在法律上，就會被視為凶宅；但如果B持有的期間，都沒發生非自然死亡，那他要再賣的時候，這間房子就不會再算是凶宅了。
看到這邊我們可以知道，在法律上，一棟房子如果要被認定為凶宅，其實標準是滿嚴格的。而法律之所以這麼嚴，主要是因為在買賣或交易的時候，一棟房子算不算凶宅，真的會影響到它的價值。
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【凶宅真的可以打房嗎？】
根據我們查到的資料，如果是發生凶殺、自殺的凶宅，那它在市場上的售價，可能會打6~8折；如果是新聞事件等級，例如滅門慘案、分屍案，售價可能會跌到6折以下。尤其發生事故後，就馬上出售的，那價錢一定會更低。不過在台灣房價普遍高的情況下，有些人因為預算不足，就會開始考慮凶宅。加上有的人也認為，只要自己沒做虧心事，住凶宅根本不會怎麼樣，反倒是「窮」比鬼還可怕。
過去就有網友在臉書發文求租時，特地註明自己要租凶宅，而且多凶都沒關係，只要便宜就好。而隨著我們買房的「需求」越來越大、對凶宅的接受度越來越高，這幾年，凶宅市場也變得更加熱絡。尤其，越來越多「投資客」加入之後，凶宅反倒成為炒房的新工具。
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【凶宅也可以炒房？】
投資客開始買凶宅可能有兩個原因，第一，就算房子再凶、再恐怖，都不是自己要住，所以不用擔心，可以大膽囤房。第二，我們剛剛有講到，為了保障買賣雙方的權益，法律對凶宅有明確的定義。而且如果是凶宅，交易的時候一定要讓買方知道。但問題就在於，以現行的法律來說，只要轉手一次，凶宅就不再算是凶宅，那它在市場上的行情，可能就不會那麼慘
所以對投資客來說，房子發生命案，反而更是最好的入手時機。便宜買進之後，過一陣子再轉售，就能撈一筆、賺到中間的價差。
像台北松山區的某棟大樓，雖然以前曾有一些新聞命案的事件，但因為附近的生活機能方便，所以那棟大樓依然是搶手的物件。有投資客才持有短短2個月，就靠著價差，賺進800多萬元。哇，這也太好賺了！不過，想拿凶宅炒房，其實也沒那麼簡單！
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【凶宅不是每個人都炒得起】
想拿凶宅炒房，可能還要看自己的口袋，到底夠不夠深。因為通常大部分的銀行，都會拒絕貸款給凶宅物件，投資客如果真的想買來炒房，只能自己準備好所有的現金。而且呢，其實也不是所有凶宅，都像想像中的那麼容易轉手。例如台南有一棟房子，不但曾經發生過命案，也曾經是另一起命案的棄屍地點，等於是「雙凶宅」。最近淪落法拍後，依舊是乏人問津，九月還要進行第二次拍賣。但也有法拍屋業者認為，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，換句話說，業界可能依舊非常看好凶宅的市場。
這個說法大家接不接受，或許見仁見智。但對某些真的超怕住到凶宅的人來說，他所在乎的，並不是凶宅好不好賣、或法律怎麼認定凶宅，而是他想住的房子，以前到底有沒有出過事情？我們又要怎麼樣，避免無意間住到這樣的房子呢？
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【怎樣避免住到凶宅？】
想避免凶宅，最主要就是要在買房子或租房子之前，多做一點功課。有房屋業者就提出三個建議。第一，我們可以多向附近的鄰居、里長，或是轄區內的警察多多打聽，這裡有沒有發生過什麼案件，因為通常當地人都會比我們更了解當地的事情。
第二，多上網查詢相關新聞，或是到「台灣凶宅網」進一步搜索，裡面有非常多資料，可以提供我們作為參考。
第三，如果真的還是不放心，也可以尋求大品牌的房仲公司協助，讓專家幫忙篩選、過濾凶宅。那在進到簽約階段的時候，也要先充分閱讀不動產說明書，看看是否有註明是凶宅，以及其他房屋相關資訊。
如果連有人在屋內生病過世都很忌諱，也可以在買賣契約中，加訂個別條款，來保障自己權益。例如要求賣方保證沒有發生過任何死亡事件，否則可以無條件解約等等。不過萬一真的不小心和對方簽約，結果住了才發現是凶宅，或是它「曾經」是凶宅，那還有辦法解約嗎？
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【「租」到凶宅，還可以解約嗎？】
如果是租房子的話，先說答案，通常是可以解約的。因為根據法律規定，凶宅不論是買賣還是租賃，屋主或房東在交易事前，都需要充分告知當事人。所以如果今天是房東刻意隱瞞凶宅，承租者才基於錯誤事實，決定租下這間房子，那他事後就可以主張撤銷契約、把房子退租。同時房東也不得要求賠償違約金，反倒是承租者，可以向房東請求返還之前付過的租金、押金，再進行搬家。不過如果是「買」到凶宅，情況可能就會複雜許多。
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【「買」到凶宅，可以怎麼做？】
理論上如果買到凶宅，還是可以挽回，因為法律上「凶宅」是屬於「物之瑕疵」，也就是有瑕疵的房子，所以賣家應該要負起相關的擔保責任，買家也可以要求解約、打折。只不過這可能會有很多種狀況，所以我們這邊要一個一個分開來講。首先，根據民法規定，如果我們買了房子之後發現是凶宅，雖然按理可以要求解約、減少售價，但也一定要在發現後，立刻通知賣方，並在6個月內向賣方提出才有效。
除非當初對方是「故意」不告訴我們房子是凶宅，那不只發現的6個月內可以提出要求，交屋的5年內，隨時都可以提出。
欸不過等等，那萬一對方騙我們，結果我們5年後才發現是凶宅，不就虧大了嗎？嗯......實際上雖然我們可能已經無法要求解約、打折，但或許還可以走最後一條路，就是在15年內，向賣方請求「損害賠償」，彌補我們的損失。
同時如果賣方當初是故意欺騙我們，也可能早就觸犯刑法的詐欺罪。只是凶宅的爭議通常都比較複雜，不但要去衡量財務上損失，不同案件可能也會有不同結果，所以很多判決，實際上還是會以法官判斷為主。那更多判決案例，不論是向屋主提告成功還是失敗的，我們也都放在資訊欄的參考資料，大家有興趣也可以點進去看看喔！
【我們的觀點】
在研究這次題目的時候，我們發現有不少凶宅糾紛的案例，都是因為賣家擔心凶宅不好脫手，才會刻意隱瞞。不過我們認為，其實賣家主動揭露「凶宅」資訊，對雙方都是有好處的。因為現在房價越來越高，大家選擇有限的情況下，可能不會真的特別避諱凶宅，在這個情況下，如果賣方表明是凶宅，反而可以免去糾紛，賣起來更沒負擔。但在這樣的情況之下，我們研究之後也發現，有些人覺得「凶宅很難賣」或是「凶宅可以有助打房」的印象，其實恐怕已經不太符合事實了。
一方面就像剛剛說的，是大家接受度提高、而且市場需求一直都有。畢竟，一棟大樓住久了，真的很難完全沒出事，要是它又剛好位在市中心、生活機能一百分，那它的房價，也很難真的壓到很低。而且，法律的規定也等於是讓凶宅變得非常容易「洗白」，投資客有機可趁，用凶宅來炒房，這房價也一樣很難壓下來。
所以不管從政策還是法律上來看，其實凶宅的房價問題，跟其他一般物件的房價問題一樣，都有它非常複雜的因素，有些是法律要加油，有些則是供需的問題。
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所以最後，我們想要來問問大家，如果你找到一個非常完美的物件，價格實惠、生活機能超讚，但它曾發生過命案，你還會想要住嗎？
A、不會，我真的很怕住進去會發生奇怪的事情
B、會啊，根本沒什麼好怕的，人比鬼還可怕啦
C、我可能不會住，但我會想買來轉賣或租給別人，畢竟真的太好賺
D、其他，留言分享你的想法吧！
最後，如果你喜歡今天的影片，歡迎分享出去，讓更多人知道「凶宅」的議題！
此外也可以點這邊，看看「為什麼會有高房價」以及「住旅館有哪些禁忌」；那麼，今天的志祺七七就到這邊告一段落，我們明晚再見囉！
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【 本集參考資料 】
→凶宅 定義！怎樣算是凶宅？可以被洗白？凶宅會影響房價？：https://bit.ly/3DYMxAO
→窮比鬼更可怕！網友想租凶宅：多兇都沒關係，自殺火災都OK：https://bit.ly/38Qxdro
→賣凶宅稱""不是很凶"" 民眾：凶宅還分等級？：https://bit.ly/3tnCekU
→驚人巧合令人發毛 台南極凶宅9月二拍：https://bit.ly/38TdtDO
→每坪少13萬！7組人搶燒炭凶宅 得標價遠低於市場價：https://bit.ly/3l8C512
→3組人搶汐止凶宅法拍屋 「幸運兒」203萬拿下 ：https://bit.ly/3tr2zhM
→門檻低又肯議價 板橋凶宅掛賣51天火速脫手：https://bit.ly/3yQvixT
→買到凶宅怎麼辦？解約、打折還是拿賠償？：https://bit.ly/3E1XQIw
→發現租到凶宅，到底該怎麼辦？律師教自保秘招：幫你租金、押金通通要回來：https://bit.ly/3nhhslJ
→如何避免買到凶宅 檢察官教你停看聽：https://bit.ly/2Vsi78H
→【新莊封屍宅3】銀行也怕凶宅「貸款紛紛走避」 想買準備好現金：https://bit.ly/2VwRLT2
→凶宅灰色地帶｜轉手過一手即不凶 律師：法官論定沒那麼簡單：https://bit.ly/3heYA3b
→房價為何下不來？專家：政府怕自宮 不敢打炒地：https://bit.ly/3hfKH4V
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【 判決案例 】
→600萬購凶宅585萬出售 虧15萬仍構詐欺罪被判刑
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→賣房未告知凶宅 母女皆判刑
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→台南地主遭控隱匿凶宅挨告 法官認證據不足判無罪
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→豪宅成凶宅 家屬判賠300萬 高院逆轉判免賠：自殺者還考慮貶值？
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→獨／法院認證買到「凶宅」卻沒得賠！女「這原因」把苦吞了
https://bit.ly/2YwU7Ci
【 延伸閱讀 】
→被人們遺棄的空間 凶宅解密：https://bit.ly/3l7daLd