01:05 台灣的房價有多高？
02:20 房價為什麼這麼高？
03:14 原因一：預售屋炒作
04:02 原因二：不動產稅負偏低
05:29 原因三：遺贈稅大幅調降
06:28 原因四：捷運便捷使需求上升
07:47 我們的觀點
09:27 提問
09:42 掰比～別忘了訂閱！
---【 影片口白逐字稿 】---
hiho～大家好，我是志祺！那今天，就讓圖文不符跟大家一起來聊聊「台灣的高房價」吧！
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這幾年，越來越多人關注「居住正義」的議題，例如政府興建社會住宅的進度、實價登錄或是囤房稅政策等等，都是許多大眾媒體關心的焦點。但，所謂的居住正義到底是什麼呢？根據政大地政系張金鶚教授的說法，它的概念是要讓每個人都能安居樂業，包括：合適的空間和環境，以及能負擔的住宅價格。
所以包含房價很高、租屋環境很差、公宅數量不足等等，討論度很高的居住正議題。今天，我們先把焦點鎖定在「高房價」的這個面向，來跟大家一起聊聊，為什麼台灣房價會這麼高？房價究竟是怎麼變成這樣的？
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【台灣的房價有多高？】
台灣房價有多高，可以用「房價所得比」這個指標來看。所謂房價所得比呢，指的是用「住房平均價格」除以「家庭年平均收入」後，得到的那個數字，意思是大家平均要不吃不喝多少年，才能買得到一間房子。在2018年第三季，全台灣平均的「房價所得比」是8.82，而台北市則是14.07，在全球主要都市中，僅次於香港的20.9。根據世界銀行的分析，正常的「已開發國家」的數字，通常會落在1.8~5.5這個範圍之間，而「開發中國家」，稍微會高一點點，大概是3~6之間。根據「OURs都市改革組織」的研究，從2002到2018，台灣整體的房價所得比，就成長了178%，台北市的成長幅度更高，有240%這麼多。
青年薪資的成長幅度，跟不上房價上漲的量，使得買房變得越來越困難，甚至有人為了要存錢買房，延後了結婚、生小孩的計畫，但更多的年輕人選擇放棄買房，把這件事排除在人生重要規劃當中。於是很多人就在問，為什麼過了2000年之後，台灣的房價會漲成現在這樣？
【房價為什麼這麼高？】
在今年（2019）五月，央行發布了一份報告，裡面分析了幾個影響房價的因素，分別可以從需求面、供給面與制度面來討論。首先，「需求量增加」或「供給量下降」，都可能會讓價格上漲。而制度面的部分，根據「經濟合作暨發展組織（OECD）」與「國際貨幣基金（IMF）」的研究顯示，不動產金融制度、不動產稅制、社會住宅政策等等，也都會影響到房屋市場。總而言之，央行最後歸納出4個，近年來房價不斷上漲的原因，包含了：預售屋炒作、不動產稅負偏低、遺贈稅大幅調降、捷運便捷導致房地產需求上升等等。而且在2008年全球金融危機之後，許多投資人把資金匯回台灣，投入房地產市場，更讓價格上漲的趨勢越來越明顯。
接下來，我們就一一來看看，央行提出的4個因素是怎麼影響房價的。
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【原因一：預售屋炒作】
一般在買預售屋的時候，買方只要先預繳小額的訂金，就能拿到一張「購屋預約單」，表示你排到了優先購買的權利，而因為單子是紅色的，所以又俗稱「紅單」。而在正式簽訂「預售屋買賣契約書」之前，紅單可以更改名字，轉讓給其他人。因此許多投資客就以「轉賣紅單」的行為，來賺取高額利潤。根據媒體報導，國稅局就曾經查到，有人在轉手過程中，可以獲取幾十萬、甚至上百萬台幣的價差。張金鶚教授就曾經表示，預售屋炒作可以說是高房價的源頭。因為太多投資客在炒作，只要轉越多手，房子就會賣越貴，所以到後來真正需要買房子住的人，可能就要花很多錢才能買得到房子。
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【原因二：不動產稅負偏低】
一般來說，房地產的稅，可以分成擁有房地產就要繳的「持有稅」，以及進行交易時的「交易所得稅」。而政府要收多少稅，是用「稅基」乘以「稅率」來計算。「稅基」是政府推估出來的房屋價值，只要房屋越有價值，稅基就會越高；而稅率則是法律規定要抽稅的比例，通常「持有稅」的稅率會介於1.5%到3.6%之間，而交易所得稅，則是從15%到45%不等。之前，內政部政務次長「花敬群」曾經分析，政府估出來的房屋價值，常遠低於實際的售價，像目前的狀況，大概都不到市價的10%。舉例來說，如果我有一間價值2000萬的房子，稅基差不多會落在200萬上下，再乘以1.5%的稅率，我每年要繳的房屋稅，大概就是3萬塊左右。
而在交易所得稅的部分，雖然就是用實際價格去乘以稅率，但根據現行的「實價登錄」規定，這邊的「實際價格」並不是一間房子自己的價格，而是跟附近總共30張門牌的價格一起平均算出來的價格。所以如果我交易的這間房子，價格比附近的門牌還要高，那我要繳給政府的交易所得稅，就會比較低。
也就是說，對房地產投資客來講，不管是要自己囤房、還是直接轉賣賺錢，政府能從他手中抽到的稅，跟他實際得到的利潤比起來，都不算太高。
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【原因三：遺贈稅大幅調降】
「遺贈稅」的全名是「遺產及贈與稅」，原本遺贈稅的稅率是「累進的機制」，獲得的資產價值越高，它的稅率也會越高。但2009年，政府為了要吸引海外資金回台、挽救國內的投資市場，決定把原本最高上限達到50%的累進稅率，修改成統一稅率10%，這樣高價值資產在轉移的時候，就可以繳較少税給政府。此外，政府也把遺產和贈與的免稅額調高，這等於是降低免稅的門檻，讓財富轉移的這個程序，更容易不用繳稅。中央研究院院士朱敬一就曾寫文章指出，會因為這個制度調整而獲利的，只有那些擁有十幾億財產以上的大富豪。因此在遺贈稅修改過後，台灣的熱錢增加，讓本來就有房產的富豪，更有動機去投資房地產，除了導致房價跟著上漲、沒錢的人就更難買到房子之外，也讓貧富差距越來越大。
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【原因四：捷運便捷使需求上升】
通常「交通便利」也是房價上漲的主要原因之一，因為大部分的人都會想要住在交通方便的地方，讓自己和家人上班、上學或者就醫更加方便。而需求越大，代表的就是它越有價值，因此像是各地火車站的前站或後站附近，通常都是房價比較高的區域。除了火車站，城市裡面的捷運沿線，也會有這樣的現象。最近20年，台灣的各大都市都紛紛蓋起捷運，每當某個地方確定要蓋捷運，那附近的房價通常就會因為需求上升，而開始上漲。好的，說到這裡，我們差不多已經把4個導致房價上漲的原因，都講完了。但值得注意的是，這些因素並不是各自獨立的，有時候一起出現還會有加乘的效果，所以要說哪一個問題比另一個還要關鍵，這大概也很難判斷。但能確定的是，每一個問題，都有可能讓現在這個高房價的結構，更難以撼動。
話說回來，高房價的現象，也造成了很多不同層面的社會問題，所以很多人都會要求政府應該想想辦法，也有很多人開始討論相關政策應該怎麼調整。雖然今天我們因為時間的關係，沒辦法繼續探討政策的部分，但我也想藉這機會跟大家分享一下，自己對這個現象的看法。
【我們的觀點】
雖然大部分的人，可能都會很直覺的認為，政府本來就有控制房價的義務。但你知道嗎？有些人其實並不是這樣想的！重視「平等」的人認為，房子是一個「民生必需品」，而且它還是一個有「壟斷性」的稀有財產，只要有人佔了這一間房子，那其他人就沒辦法住在同樣的地方。再加上，每個人都有「居住在合理環境」的權利，所以這一派的人認為，政府應該要做些事情，來抑制房價、避免它被人拿來獲取暴利。
而重視「自由」的這群人認為，房子具有「商品」的性質，所以我們應該要讓自由市場的機制，去決定房子的價格，而且個人的私有財產，也不應該受到政府的政策干涉。一方面，地段好、環境好的房子，本來就是人人想要，需求高所以價錢高，本來就很合理。另一方面，我做房屋買賣，既不是偷拐搶騙，也要自己承擔賠錢的風險，政府對有房產的人抽比較多稅，等於是變向鼓勵大家，不要賺那麼多錢的感覺。因此這一派的人認為，政府應該要讓市場機制去決定房子的價格，避免出手干預。
那我自己是覺得，雖然說房屋的確是有「商品」的特性，但它也是每個人活下去的基本需求之一，所以如果政府一直不管高房價的現象，一定會讓大家的生活壓力越來越大，甚至擴大貧富差距，造成更多的社會問題。所以，為了社會長久的穩定，我覺得政府確實有必要努力把房價控制在大家可以負擔的程度。
但說到這「政府到底要不要干預市場」的意見分歧呢，其實一直都是經濟學領域的經典論戰話題，在大家立場差異很大的情況下，要取得共識當然也就很困難。那這部分如果之後有機會，我們再繼續來討論吧。
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好的，今天的提問就要來問問大家，你覺得政府應該出手壓抑房價嗎？
A、應該，有合理的居住環境是每個人應有的基本權利
B、不應該，房屋是個人財產，如何使用是個人基本自由
C、其他，留言告訴我們吧！
最後，如果你喜歡今天的影片，歡迎分享出去，讓更多人知道「台灣高房價的原因」！
此外也可以點這邊，看看「富人稅」的相關討論；
那麼，今天的志祺七七就到這邊告一段落，我們明晚再見囉～掰比！
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【 本集參考資料 】
→ 無殼蝸牛運動30年：台北房價所得比20年飆升240％，青年薪資僅成長15% 關鍵評論網：http://bit.ly/33BKCPO
→ 房價高不可攀 央行直指4大原因 - 中央社：http://bit.ly/2ChGEjD
→ 打房又一招 炒作預售屋 小心國稅局 - 工商時報：http://bit.ly/2WPBrJf
→ 房地名詞教室「預售屋紅單」：http://bit.ly/2WPBrJf
→ 「資訊不透明 炒高預售屋」- 蘋果地產新聞：http://bit.ly/2CxeiSF
→ 〈臺灣不動產稅制改革問題與方向〉，花敬群著，《財稅研究》第43卷，地5期
→ 專題報導 實價登錄2.0變哪裡？ 門牌全揭露價格透明最關鍵：http://bit.ly/34EdvLv
→ 房價大漲是遺產稅害的！ 張忠謀：降到10%是錯誤 - 好房網：http://bit.ly/34EdE1v
→ 議題研析：遺贈稅稅率 - 立法院：http://bit.ly/2Cj76ZV
→ 蓋捷運房價就會漲嗎？關鍵在這裡 - 經濟日報：http://bit.ly/34E2z0w