志祺七七
2023.01.10
租屋亂象
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hiho～大家好，我是志祺！
「租房」是很多在外打拼的人，心中永遠的痛。在租屋社團上，常常會看到很多奇葩物件，讓租屋族找房找到心超累。比方說這張看起來像恐怖片場景的、兩間房共用冷氣的、還有什麼馬桶正對著床的房間！
就算好不容易找到喜歡的物件，租金很貴就算了，不能報稅、不能入籍也是基本。有的房東還會超收電費、違法隔間，甚至是亂訂租約詐欺房客。欸為什麼租個房子這麼難？這麼重要的問題，為什麼一直都沒辦法處理好？今天就讓我們一起來討論看看吧！
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【台灣租金有多貴？】
台灣的房租真的很貴嗎？嗯⋯⋯真的貴。根據主計處的資料，今年的「房租指數」創下25年來的新高，而且是北中南的房租都在漲，其中南部漲幅最兇，再來就是已經很不便宜的北部。
另外「台灣房屋」也公布了一項調查資料，顯示在六都的單身租屋族，每個月要花費薪水的二到三成來租套房。其中台北市的負擔最大，佔了月薪的35%，接下來分別是新北（29.5%）、台南（20.6%）、高雄（20.5%）、台中（18.2%）跟桃園（17.9%）。
而且因為這個調查，是用申請補貼的「所得上限」去計算，不過因為申請租金補貼的人，大多數的薪水可能不到申請上限，因此實際的負擔，應該會更重。"
那問題來啦，為什麼租金會那麼貴呢？一般認為，主要原因還是「房價太高」，導致租屋需求大增。根據公視新聞的報導，因為房價節節飆升，再加上通貨膨脹，台灣買房的首購年齡，已經從十年前的 30～35 歲，往後延了 5 年。
狀況最嚴重的台北市，平均要 44 歲才能買得起房。當大家都買不起房子，租屋的需求當然也就越來越高，2016年的「住宅調查報告」就發現，準備租屋的人數，比起10年前多了2.1倍。在這強烈的需求下，就讓租金價格也跟著被推高。而房租漲個不停，也導致許多租屋族，只能在租金跟居住品質中猶豫不決。
【租屋亂象一籮筐？】
很多人在找租屋時，應該都有相同的心情：喜歡的租不起，租得起的自己又不滿意。除了「冬冷夏熱」的頂樓加蓋、爬樓梯當健身的老公寓，有的物件是地下室或隔間，連陽光都照不進來。再不然就是堆滿老舊家具，房東不給丟，只能放在那邊長黴菌佔空間。
不過這還只是住得比較不舒服而已，有些物件甚至還有安全疑慮。像是某些違法隔間，不但沒有規劃逃生路線，連警報器、滅火器等等的消防設備都沒有，發生意外的的話，後果非常嚴重。但就算明知道有這些問題，很多人看看自己的帳戶餘額，也只能咬牙住下去。
那即便好不容易經過重重關卡，找到租金跟品質都滿意的物件，也不代表從此以後就可以安居樂業。是最常見的，像是什麼電費一度五元、六元啊；再不然就表面上說跟台電計費，但沒有獨立電表，好幾戶人全部用最高的電價計算，每個月底收到帳單都心驚膽跳。
更惡劣的，還有在租約期間找藉口調漲租金。有些人即便知道房東這樣做違法，但因為租屋實在太難找，找房子搬家的成本又太高，所以也只能選擇接受。
阿不過，上面這些可能還是個別的案例，另外還有一個超過九成的租屋族都會遇到的困擾，那就是房東禁止「入籍、報稅、申請補助」。
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【台灣房東都在逃漏稅？】
雖然現行的法規明文規定說，房東不可以禁止房客入籍、報稅、申請補助，但這樣的行為還是超級常見。之所以會這樣，最主要的原因可能是為了「逃漏稅」。因為房東只要被發現把自己的房子出租出去，房屋就會變成「出租住宅」。那房屋稅就會跟原本的稅率差兩倍、地價稅則是差了五倍。
另外出租房子的租金收入，也會被算他們的「綜合所得稅」裡面，讓他們需要繳更多稅。所以很多房東就會阻止房客去申報，擔心自己租屋的行為被曝光，需要繳更多的稅金。這個現象有多常見呢？
雖然沒辦法得知準確的數字，但是「OURs 都市改革組織」根據財政部的「房屋租賃所得」資料發現，2019年用來居住的租屋只有 31 萬筆，連商用的一半都不到。但另一方面，2019年內政部根據「住宅狀況抽樣調查」算出來的「租屋住宅數」卻是100萬戶，跟前面的31萬差距將近七成！
所以他們認為，台灣沒有報稅的租屋黑數至少有七成。為什麼會說至少呢？這是因為「住宅狀況抽樣調查」只會抽查有稅籍的住宅，像是分租啊、違法隔間啊、頂加違建啊，都沒有辦法在調查中被呈現。
所以實際的黑數可能會比七成還要多，形成一個龐大的「地下經濟」欸但納稅不是人民的義務嗎？為什麼房東可以這麼光明正大地逃漏稅？
【租屋黑市怎麼來的？】
台灣租屋黑市的形成原因有很多，一方面是因為執法不嚴格，國稅局基本上只有接獲舉報才會去稽查，那對房東來說，只要不被抓到就不用繳稅，那當然是等你查到再說啊！
而對於房客來說，雖然明知道房東的行為違法，內政部也再三保證說，入籍報稅都不需要經過房東同意。但就像前面提到的，租屋族光是要找到一個可以負擔的房子就不容易，大部分人都怕被漲房租或是不續約，不敢跟房東鬧翻。
因為這樣，就算政府有租屋補助或是繳稅扣除額，房東不給申請，很多房客也還是「看到吃不到」。
2019年，台灣申請扣繳所得稅的房客只有3%；針對單身青年、婚育族推出租金補貼，也一樣出現申請數偏低的情況。那這個「租屋黑市」的問題，到底應該要怎麼解決呢？其實在2018年的時候，內政部已經在實施「租賃專法」（租賃住宅市場發展及管理條例），試圖要將租屋市場納入管理。
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【租賃專法是解方嗎？】
過去租屋是自由市場的私人契約，除非出現糾紛，否則公權力都不會介入。那在租賃專法實施後，內政部開始把前面那些「不得報稅」、「不得入籍」等等不公平的規定，列為不能在租約上約定的事項。再來，為了改善租屋市場不透明的問題，政府也鼓勵房東把房子委託給「包租代管」業者。
業者會幫忙房東處理契約、租賃管理等等雜事，政府還另外提供補助和減稅措施，讓房東可以折抵部分所得稅。那如果房東想要自己經營，那只要房客申請租金補貼，房東也會成為「公益出租人」。那不但房屋稅、地價稅，都可以按照「自用住宅」的優惠稅率課稅，每個月的租金還有一萬五千元的免稅額。
另外，針對房東害怕被查稅的問題，這兩年「包租代管」和「公益出租人」也修法強調「不得作為查稅依據」，希望可以鼓勵更多人參與。欸這樣聽起來，房東最在意的「繳稅」問題有回應到了，房客想要的報稅和補助也拿得到了，那問題真的解決了嗎？
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【問題解決了嗎？】
內政部的政務次長花敬群表示，透過上述這些政策，目前內政部已經掌握了約33萬筆的租屋數據。而在2022年的七月，還會再發放300億的租金補貼，未來預計可以增加50萬筆的數據。這樣加起來80幾萬筆租屋數據，大概就可以掌握台灣六、七成的租屋市場，放眼國際已經是很高的比例。但是針對這個說法，民間還是有很多的質疑聲浪。
像是有人批評，租賃專法根本沒有針對一般房東的罰則，房客如果想要爭取權益，只能走調解或訴訟，花費的時間跟成本都很高，大部分房客還是拿惡房東沒辦法。至於房東這邊，也有不少人認為減稅的誘因根本不大，只要不報就一毛錢都不用繳，欸減稅哪有免費香？
而且雖然現行規定說「不得作為查稅依據」，但是也有部分房東擔心，未來如果有其他糾紛或修法，這些留下的紀錄還是會被當成不利自己證據，因此不想要去承擔這個風險。
所以關注居住正義的民間團體就認為，除了獎勵房東誠實報稅之外，也應該要再加強查緝逃漏稅，才能讓房市更加透明；同時也應該要加速修改稅法，讓房屋的持有成本上升，讓閒置空屋被釋出，降低供需失衡的情況才有辦法改善現狀。
【我們的觀點】
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那話說回來，我們一開始想要做這個題目，也是因為團隊裡面有很多北漂青年，最近也在經歷找房地獄。所以就很想要了解說，欸大家只是想要找一個好好住的地方，為什麼會困難成這樣？
那以租屋黑市來說，我們認為關鍵的問題之一，是現在房客和房東之間的議價能力非常不平等。
因為居住就是一個沒辦法省掉的硬需求，對於大部分買不起房子的人來說，他們其實沒有多少跟房東談判的籌碼。尤其在一些比較大的城市，租屋市場的供需更加不平衡，房東根本不擔心沒有人要租。
所以就算房東違法，一句不爽不要租，房客也拿對方沒辦法。那就算政府推出新的法規、禁令和補貼，最後懲罰到的，往往也還是房客本人。這個供需不平衡的問題沒解決，租屋黑市的問題，可能短期內都看不到改善。
當然，造成這些問題的起因，除了是政府長期稽查力道明顯不足之外，還牽涉到房價太高、社會住宅不夠、城鄉差距太大等等非常複雜的問題。今天的因為時間的關係，沒辦法一一展開來談，如果你有其他想法或是更專業的意見，非常歡迎你跟我們補充和討論！
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最後也想來問問大家，你認為要解決台灣租屋問題，應該要從哪裡開始下手呢？
A. 我覺得應該要更用力稽查房東，不然推什麼政策都是白搭。
B. 我覺得房價問題才是關鍵，解決供需不平衡之後，房東才不會那麼強勢。
C. 我覺得還是要先解決「城鄉發展差距」，其他縣市有好的工作機會，大家就不用都擠到高房價的地方了。
D. 其他，留言告訴我們吧！
最後，如果你喜歡今天的影片，歡迎分享出去，讓更多人知道「台灣租屋黑市」！
此外也可以點這邊，看看「房價」以及「日本居住正義」的討論；那麼，今天的志祺七七就到這邊告一段落，我們明晚再見囉！
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